中国社会科学院12月下旬发布的2022年《经济蓝皮书》预计，2021年我国GDP实际增速达到8.0%左右，超过预期目标；根据国际货币基金组织(IMF)的预测，仍将高于世界其他绝大部分主要经济体。

　　得益于中国经济的快速恢复，2021年1-10月，我国实物商品网上零售额84,979亿元人民币，占社会消费品零售总额的23.7%。

　　高力国际洞察到，电商的高速发展成为物流仓储市场需求强劲的主要驱动力。旺盛的租赁需求与持续改善的基础设施使境内外投资者对于优质仓储资产的投资热情持续高涨。生鲜电商与生物医药行业迅猛发展，带动前置仓与冷库等细分领域受到追捧。

　　上海高标仓租赁市场概况

　　2021年上海物流仓储市场租赁需求旺盛，录得租金涨幅达2.2个百分点，空置率则显著下降2.4个百分点。

　　多渠道电商重塑物流需求，高标仓整体呈现供不应求

　　2021年“双十一”全网交易额超人民币9,600亿元，较去年增长12.2%，销售渠道更为多元化。除天猫、京东两大头部企业，拼多多销售占比达6.4%，位列全网第三，新销售渠道如直播、社区团购等，成交份额显著高于往年。

　　随着电商行业稳健增长的推动，各大物流仓储供不应求，甚至出现短暂“爆仓”现象，其中，前置仓及冷库尤为稀缺。

　　前置仓与冷库需求快速增长

　　随着消费升级对生鲜电商需求的增加、以及生物医药行业的快速增长，中国的冷链物流迎来跨越式发展，且具备极大的发展空间。

　　新型电商的爆发式增长，对配送时效提出更高要求，前置仓成为仓储网络布局的重要环节。

　　中国冷链物流市场规模2020年达到3,832亿元，复合年均增速18%，预计未来五年会继续保持较高增长态势。

　　仓储租金增长强劲，物流资产备受青睐

　　线上消费、互联网科技等领域加速发展，供应链管理升级势在必行，我们判断高标仓库租金具备结构性增长的长期趋势，预计未来五年平均租金有望以1.8%的年复合增长率上涨。

　　疫情冲击下仓储物流资产极具韧性，资本市场对仓储物流的关注和配置热度逐步提升，尤其是一线及周边卫星城市。根据高力国际《2021年境内外投资者调研》报告显示，投资者对物流仓储的偏好占比15%，跃至资产类型第一位。

　　智能化仓储成为升级趋势

　　在需求反推下，物流地产市场逐步实现由量到质的转变，智能化仓储的价值在长期中更为凸显。

　　以普洛斯REITs为例，网格化高标仓基础设施结合智能化运营系统，成为强有力底层资产，支撑其成为“仓储物流类”第一单，不仅适应租户需求，提升运营收入，而且实现了资产溢价及投资退出。