核心提示：住建部明确要求，商品房认购后不得擅自更改购房者姓名，预售资金需全部纳入监管账户。同时，未取得预售许可的商品房项目，开发商不得以预订、排号等方式收取订金。市场预期中央部委将陆续出台落实调控楼市的配套措施，政策密集出台或持续至5月份。

　　贾海峰 胡雅君

　　“国十条”出台仅两天，住房和城乡建设部的配套调控政策就已出台。

　　4月19日，住建部紧随国务院17日下发的“新国十条”发布了《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》(以下简称“通知”)。

　　“通知”明确要求，今后，未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金性质的费用。

　　“通知”要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名并明确要求预售资金全部纳入监管账户。

　　北京房地产协会副秘书长陈志表示，住建部政策直指炒房要害，抬高了投资房地产的门槛和条件，对抑制投资炒房有很大作用。

　　同时，受中央部委继续出台“国十条”配套政策的预期影响，北京等一线城市已经出现集体退房的苗头，房价进一步上升的势头得以遏制。

　　力促信息对称

　　在房价上涨的趋势下，开发商最惯用的销售方式就是拖延开盘，同时加大“蓄水量”，也就是开盘之前，先通过网络和短信散布开盘消息，然后对意向购房人进行登记，从而制造出热销假象。

　　一些楼盘项目在开盘之前就收取1万元到十几万元不等的“诚意金”也成为司空见惯的营销方式。

　　北京某楼盘的销售负责人告诉记者，2009年下半年，虽然市场一片火爆，房子不愁卖，但是开发商仍然愿意收取诚意金。一方面是可以帮助开发商一定程度上解决资金问题；二是缴纳了诚意金的客户，一般购房意向都比较明确。

　　此次“通知”要求未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以预订、排号等方式向购房人收取或变相收取定金性质的费用。这是否意味着“蓄水”这一销售方式将被禁止？

　　“可以排号，不能收钱，排号是没有问题的，只要不收钱就不违规。”华业地产总经理陈云峰认为“通知”并未禁止排号制度，只是规定不能巧立名目收取定金。

　　陈云峰认为，这一制度设计将使房地产销售更加透明，有稳定的房源，解决购房者和房地产商之间信息不对称问题，避免市场上出现恐慌性购买。

　　“要真正发挥这一作用，就应该不允许开发商排号售房。”中国社科院金融所研究员尹中立认为，仅仅不允许收钱排号对于购房者和房地产商在信息公开前提下实现公平博弈是不够的，目前规定的仅仅旨在规范市场交易秩序。

　　尹中立认为，收不收钱不是关键，即使是不收费排号，开发商仍可以通过排号的方式来试探购房者的底线，而购房者仍无从得知开发商有多少房源，什么价格。

　　不过，“通知”同时规定，房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按照预售方案申报价格，明码标价对外销售；开放商如要求涨价，应当报主管部门备案并公示。

　　尹中立认为，这一规定使得开发商在商品房销售中减少了操纵销售价格的空间。

　　购房“实名制”

　　陈志认为，与以往相比此次“通知”对于房地产调控的最大亮点就是认购后不许擅自购房者更名，这将有力打击炒房者，抑制短期炒房。

　　除此之外，“通知”特别提出，要求各地加快完善商品住房预售资金监管制度，明确预售资金要全部纳入监管账户，确保预售资金用于项目工程建设。这也是房地产调控领域的一个新手段。

　　我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景辉认为，这一规定对于保障项目顺利进行，防治房地产商抽逃资金，出现房屋烂尾现象有一定作用。

　　一位有多年炒房经验的投资者也对记者表示，5年前他们炒房的惯常手段就是借一大堆身份证去买房，随后这个做法在北京市被限制，但在部分地区仍然可行。

　　住建部此次“通知”中明确提出购房实名制以后，各地政府需要出台地方性调控措施，其中将明确购房实名制的具体操作办法。

　　工商银行海南分行的一位负责人明确告诉记者，目前央行征信系统对于家庭购买几套房认定上，已经没有技术障碍。如果购房实名制得以彻底管控，则二套房贷政策执行会更顺畅。