2011年过去了，万科依然是国内唯一一家销售额过千亿元的房地产公司。

　　虽然如此，万科对后市极为谨慎。“2012年万科的策略便是过冬。”2011年11月，万科总裁郁亮抛出“过冬论”，称万科在2012年转入过冬模式：现金为王，继续积极定价，不囤地，且收缩投资，审慎储地。

　　上述过冬模式实际上隐含着万科一直以来所遵循的商业逻辑：做住宅，而且“为普通人盖好房子”，快速周转，保持安全的财务底线。这样的商业逻辑令万科在调控的风高浪急中能够不断地将对手抛在身后。

　　调控、降价、并购、整合，这些对当前的万科来说都不是太大的问题，万科最大的挑战或许在于，在“过冬”和有效增长的双重挑战之下如何处理好“人的问题”。

　　没有计划的“冬天”

　　时至2012年2月，房地产行业在密集的调控中风声鹤唳。刚刚过去的2012年春节假期，成为国内楼市自2009年以来最冷的小长假，各地商品房交易记录惨淡，甚至出现了“零成交”。这似乎预示着，房地产行业的冬天真的来临了。

　　万科也体会到了寒冬的严厉。据刚刚发布的消息，2012年1月万科实现销售额122亿元人民币，较上年同期的201亿元下降了39%。这是万科销售额连续第六个月较上年同期下降，2011年12月下降30%，11月份下降36%，10月下降33%，9月下降12%，8月下降12.6%。

　　按照惯例，一些房企也于近期公布了2012年的销售计划。如恒大地产今年销售目标为800亿元，与去年实际销售持平;佳兆业集团今年计划销售165亿元，仅比去年实际销售增加了10多亿元。

　　“万科没有销售计划。”世联地产董事长陈劲松对本刊记者说，此前他与郁亮交流过此事，郁亮说：“哪有计划，怎么可能知道哪个项目多少钱可以卖出去，能产生多少利润?在楼市下行周期，计划没有用。”

　　实际上，自2008年以来，万科便不再制定年度销售计划。在郁亮看来，国内楼市已是政策市，政策尤其是地方政府的政策不可控，不可预知。“应对重于预测。我现在只想怎么去应对。”郁亮说，万科考虑的重点是，在市场的一片波动之中什么因素变化最小?

　　这是万科经历2008年的市场剧烈波动之后得来的教训和经验。当调控成为常态之时，万科发现，在政策变化中受影响最小的，是主流住宅、普通住宅;而周转速度越快，受波动越小。

　　提出“冬天模式”，郁亮的考虑是不妨把环境想得更艰难一点，有可能春天也会很快到来，但万科宁愿放弃这个机会。相对于当下面临的风险来说，万科认为一个只是可能的春天的机会并不值得去冒险。

　　从一个更长远的视角来看，郁亮认为，房地产行业已经进入了下半场，就像踢足球一样，下半场需要有与上半场不同的踢法。过去指望好产品就可以卖高价，这个逻辑现在不成立了，房企要和过去的好日子、过去的做法说再见。下半场才刚刚开始，没有任何一家房企可以说稳操胜券，包括万科。